2002年11月极速调查接受一家南方公司的委托，调查“北京恒丰公司”的企业信用及履约能力。

    据委托人介绍：“企业的经营主业属于传统行业，但随着市场热点的变化，企业想利用自身的优势增加新的业务范围，希望能够介入房地产行业。通过比较后认为，北京市相对具有更大的市场空间，因此，在2001年同北京一家名为“恒丰公司”的企业进行了接触。希望能够利用双方的资源优势，完成登陆京城房地产市场的战略举措”。
    据委托人当初了解的信息，“恒丰公司”虽然是一家规模不大的区县级企业，但其自称同当地政府部门，尤其是土地管理部门的关系十分密切。并且握有在北京东郊某县一宗面积达到127600平方米的土地使用权，且审批的土地用途为商品房的开发。而当时委托人之所以考虑与“恒丰公司”合作，也正是基于此。为了慎重起见，委托人对“恒丰公司”出具的《国有土地使用证》进行了审核，结果属实。随后，委托人又考察了该块地的位置及周边的环境，认为：“随着北京城区的人口居住容积的压力的增加，人们选择在郊区居住、市内工作势必成为一种趋势。同时又了解到，北京市政已将一条快速路和城市轻轨交通线纳入了议事日程。该地块虽然不是最佳的住宅建设区域，但增值潜力较大。并且，投资费用相对其他地块要低很多，比较适合公司作为‘试水’京城房地产业的第一标”。因此，委托人最终决定和“恒丰公司”正式合作。

    如果这是一件双赢的合作，接下来的发展应该是水到渠成的。但委托人在随后的合作中发现，自资金就位后，工程进展缓慢。很多事务的沟通也不像合作前那样顺畅。“恒丰公司”的几位主要负责人的态度也不及当初那样热情和主动。尤其是随着对当地情况的熟悉，一些传闻和事情的细节还是引起了项目负责人员的怀疑。为了避免出现重大损失，委托人决定对“恒丰公司”的企业信用和履约能力进行深入的调查。

    在调查开始前，委托人还对该项目抱着一丝希望，要求我们所有的调查行为，都在完全保密的情况下进行，以免被目标人察觉后，太过尴尬。委托人会产生这样的心理，我们非常理解，毕竟中国经商的传统讲究和气生财。因此，我们每一项调查，都会征询委托人的意见，是采取公开调查还是以背靠背的方式进行。这也是极速一贯坚持的工作原则。
 
    随后的调查发现，“恒丰公司”是由一些有一定社会关系和背景的人员共同组建的企业。从这点上来看，他们最初的夸口倒也有一定的根据。但是让委托人万万没有想到的是，最终促使他们决定合作的土地使用证等证明，却是不存在的。当初委托人所看到的那份土地使用证，的确是一份真实的批文，只不过，在委托人看完并核实后，证明便完成了它的使命，重又被“恒丰公司”送回到了最初签发它的地方，成了不再具有实际效力的打印文字。而根据这份真实证明仿制的李鬼兄弟，却从此堂而皇之的悬挂在了“恒丰公司”的墙上，像一纸美丽的图画，成了吸引不知就里的投资商心甘情愿就范的工具。

    根据相关的规定，县级的土地管理部门权限为每次只能审批十亩土地（约6666.7平方米），为此“恒丰公司”与相关部门串通，以化整为零、分次报批的方式通过审批，并且在只交纳了不足五分之一的土地出让金的情况下，获得了那份国有土地使用证，如此一来，被调查人的原始意图也就一目了然了。

    当委托人看到了我们的调查报告后，非常震惊。虽然对房地产行业内的一些手段有些耳闻，但真的遭遇到，却让委托人始料未及，甚至对该如何解决和处理都有一些慌乱。为了能够立即制止和挽回“恒丰公司”对委托人利益的侵害，极速立即制定了相应的危机处理方案和法律建议书。首先，立即停止对该项目的资金投入，同时对相应的资料和证据进行收集保存，随即对“恒丰公司”及其负责认的相关资料展开调查，为日后的起诉做好准备。并根据掌握的资料同“恒丰公司”进行紧急沟通，以不予举报、起诉其违规开发为条件，要求其返还投资款。

   在充分的证据面前，“恒丰公司”的负责人意识到其中的利害，为求得自保，无奈下，在我们规定的期限内如数退还了委托人的投资款。在本案的处理过程中，之所以能够理想的达成目的，其根本原因有几点：

　　第一、在同“恒丰公司”进行最后谈判之前，对恒丰公司的相关信息进行了紧急的调查了解，在充分掌握了对手的弱点后才与之摊牌，此点既避免了打草惊蛇，又做到了知己知彼，从而在谈判开始前，便牢牢的掌握了主动权；

    其二、为了促使恒丰公司接受返还投资款的要求，我们策略性的放弃了追究对其欺诈行为要求补偿金的权利。这是因为，在前期调查中，我们已经掌握恒丰公司的行为构成诈骗罪的确凿证据，此时的让步，是不至于逼狗太急，以致最后使得“恒丰公司”采取极端的做法。此时，他们为了避免受到法律的惩罚，也就相对容易的接受去提出的——返还投资款——条件，从而顺利达成我们的主要目的。

    后记：由于种种原因，或行政干预，或法律运用不当，或土地管理人员自身素质等，违规操作土地审批这样的事情，在很多地方都有发生。再加上一些别有用心的商人所作的各色表演，更加剧了这种现象的出现频率。但无论原因怎样，这种只顾眼前利益、小集团利益的短视行为，势必不利于地方经济的长期发展，同时也违反了国家的相关法律法规，给个人也会带来严重的后果。

    2005年9月国土资源部下发紧急通知，严禁以租代征的方式搞开发。

    《土地管理法》第45条规定，因建设需要征收集体所有土地的，必须按以下批准权限，由省级以上人民政府批准，并对两级政府的征地审批权限作了如下划分：

     1，征收基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；

     2，征收基本农田以外的耕地在35公顷以下的，其他土地在70公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府审批，并报国务院备案。

    “上收土地征收审批权，实行农用地转用审批制度”，对于防止以“化整为零”的方式规避土地征收审批权限的规定，或其他滥用征地权的行为，有效控制建设项目占用农用地的数量，保护耕地以及保护农民的利益，都具有十分重要的意义。